沖縄県の不動産土地売買

沖縄県の不動産・土地売買はトーマ開発

 
 

不動産取引の流れ(購入)

不動産とは「土地及びその定着物」と定義されます。(民法第86条第1項)

1.購入計画を立てる

ひとくちに不動産といっても、さまざまです。 土地のみ、戸建て、マンション、新築か中古、居宅か収益物件か。 目的やライフプランに合わせ、綿密な調査をもとに購入計画を立てることが 大切です。

2.資金計画、情報収集

資金計画(各金融機関の融資内容確認)や、購入に際し必要な経費の確認。 目的やライフプランに合った物件の選定は、インターネット、住宅情報誌、 新聞、折り込みチラシ、直接不動産屋へ問い合わせ等で情報収集できます。 出来るだけ物件所在地へ足を運ぶことをおすすめします。 実際に物件を見ることで、不動産を見る目を養うことが出来るばかりでなく 周辺の環境調査にもなります。

3.購入物件、不動産業者の選定

購入したい不動産が定まってくると、より詳細な情報が必要になってきます。 その詳細情報は、売主より売却を依頼されている不動産業者から得ること になります。 当社では、物件の全部事項証明書(登記簿謄本)、公図、地籍測量図、地籍併合図、 航空写真等をもとに物件詳細を説明します(権利関係、物件所在地が中心)。 わからないことや、不安に思うことは何でもご質問下さい。 不動産業者の実績や内容を知りたい場合には、業者のホームページを検索される方 が多いと思いますが、より詳しい内容(過去の懲罰等)は沖縄県の場合、土木建築部 建築指導課(本庁10階)で閲覧できます(無料)。 また、あまり知られていないのが不動産業者の免許証番号です。 2以上の都道府県に事務所を設置する業者は国土交通大臣免許となりますが、 1都道府県にのみ事務所を設置する業者は都道府県知事が許可した免許となります。 沖縄県にのみ事務所を設置している業者の場合は、沖縄県知事(○)第○○○○号と なります。(○)には免許更新をした回数を表します。 その後ろの第○○○○号は、全国を通して免許をした順に付与している為、全国で 同じ番号の業者は存在しません。 平成8年4月以前の更新は3年ごとでしたが、それ以後の更新は5年ごとになりまし た。よって、(1)とあれば免許を受けてから5年以内。 しかし、(5)とあっても単純に25年ではありません。 ちなみに、弊社の免許証番号は 沖縄県知事(5)第2315号 です。 平成元年に設立し、皆様に支えられ今年19年目を迎えることができました。

4.買付証明書(不動産購入申込書)

いよいよ不動産の選定が最終段階に入り、ある物件を購入したいと決心した場合、 不動産業者にその旨伝えます。その際、買付証明書に必要事項を記載後、提出して 頂くことにより、売主に購入の意思を伝えることが出来ます。 また、買付証明書は他の購入希望者がいた場合、優先順位の決め手にもなります。 買付証明書は不動産売買契約書と異なり、法的拘束力はありませんが売買金額や 取引条件等が記載してあり、具体的な取引に入る為に必要な書類となります。

5.重要事項説明

買付証明書をもとに、売主・買主との契約締結を行う日程を調整します。 また、売買契約締結時に持参して頂く書類も同時にお伝えします。 売買契約締結前に、不動産業者は買主に対し、宅地建物取引主任者が主任者証を提示 して重要事項説明を行うことが義務づけられています。 重要事項説明書には、物件所在地、売買金額等、基本的なことが記載されていますが、 法令に基づく制限等、専門的なことも記載されている為、不明な点は何でも当社に質 問して下さい。納得したうえで、署名捺印をお願い致します。

6.売買契約締結

いよいよ売買契約締結ですが、売買契約書は何条もの条文からなっており、その場 での内容把握は容易ではありません。

不動産取引の流れ(売却)

不動産とは「土地及びその定着物」と定義されます。(民法第86条第1項)

1.査定を依頼

不動産を売却しようと考えた時、まずその物件の相場、いくらなら売れるのか? ということを把握しなければなりません。 当社では、査定無料です。 物件調査・価格査定額は、3日以内で回答を心がけております。 一般的に査定価格と売却希望価格に大きな差があるとき、売主は悩みます。 なぜその金額なのか? もっと高く売れるのでは? 当社では、査定額について具体的にご説明しますので納得のうえ売却依頼をして 下さい。 もちろん、査定額に不満でキャンセルして頂いても料金は発生しません(無料)。

2.売却価格の決定

査定価格と売却価格は異なります。 査定価格と、売却希望価格とを綿密に精査した後、お客様の了解を得て売却価格を 決定します。売り急ぎ等の個別要件が絡みますと、同様物件でも大きな差が出る場合 があります。

3.媒介(代理)契約

不動産の売却価格を決定した後、媒介契約書の締結をお願いしております。 当社を売却の代理人とするならば、代理契約書を締結して頂きます。 媒介契約書も代理契約書も、それぞれ以下の3種があります。
①専属専任媒介契約
他業者への依頼、自己発見取引が出来ません。1週間に1回以上成果報告。
②専任媒介契約
他業者への依頼は出来ませんが、自己発見取引は可能。2週間に1回以上成果報告。
③一般媒介契約
他業者への依頼、自己発見取引が出来ます。成果報告義務なし。

4.届出等の確認

国土法や農地法で、一定面積以上の土地取引は都道府県知事等への届出や許可が 必要です。大規模取引の際は、注意が必要です。

5.物件情報開示(重要事項説明)

売却する物件に関する情報の開示をお願いしております。物件に瑕疵(傷、その他 トラブル)がある場合は重要事項説明書に記載しておかなければなりません。 特に、越境問題は要注意です。 物件の瑕疵を重要事項説明書に記載しておくことは、取引の透明性を高めるだけでなく 契約を円滑にすすめることに繋がります。 また後日、契約の解除や損害賠償請求されることを防ぎます。

6.売買契約締結

いよいよ売買契約締結ですが、売買契約書は何条もの条文からなっており、その場 での内容把握は容易ではありません。 当社では、契約締結日前に売買契約書のコピーをお渡しして、内容を確認して頂いて おります。そして、不明な点の有無を確認後、納得のうえ売買契約書に署名捺印して 頂いくという流れになっております。 また、契約締結と同時に手付金を支払うことが一般的となっております。 不動産の取引は、一生に何度もない大きな買い物です。慎重すぎるということはあり ませんので、不明な点は何度でも当社にお問い合わせ下さい。

7.残金の支払い・所有権移転登記申請

契約締結時に受領した手付金を除いた残代金を受領し、司法書士立ち会いのもと 所有権移転登記に必要な書類を揃えて手続きを行います。 沖縄県では所有権移転登記費用は売主・買主で折半というのが一般的です。 この時、その他費用、不動産業者への仲介手数料の支払いも同時に行います。 物件に抵当権等がついている場合、同時に抹消します。 これらの手続きは不動産業者が事前に段取りします。当日は署名捺印をする書類が 多くなる場合もありますが、落ち着いて署名捺印しましょう。

8.所有権移転登記完了(不動産取引完了)

法務局の混み具合や時期にもよりますが、約1週間で所有権移転登記は完了します。 司法書士より新しい権利証と全部事項証明書が買主へ届けられます。

※不動産取引の流れを1~8までの項目に分けて解説しましたが、実務的には物件により細かい調査や手続きが必要な場合もあります。

 
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當間 一隆
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